Las subastas… ese inquietante, desconocido y misterioso mundo, para muchos rentable y sencillo para otros.
Ayer presentamos la posibilidad de adquirir bienes inmuebles a través de subastas, y queremos darte la posibilidad de que tú puedas invertir en un proyecto así y conocer los entresijos de la inversión en subastas.
Presentación del proyecto
Descargar Presentación subastas judiciales en PDF.
Un par de ejemplos de operaciones
La filosofía
En www.clubdelinversor.es entendemos que parte de los beneficios que obtenemos de las inversiones hay que repartirlos, y este es un claro proyecto de esto, ya que vamos a donar el 25% de los beneficios de cada ciclo.
¿Cómo invertir?
Encontrarás todos los detalles en la parte privada del Club del Inversor en las próximas 24h.
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Aprovecha los comentarios para plantear todas las preguntas que tengas.
Buenas tardes;
Me interesa la propuesta. La trataremos también en el foro? Los tickets serán como dices en el webinar; 5 de 10.000 y 50 de 3.000? Se que en el dossier informan que los ciclos no tienen porque coincidir con el año natural, pero, tienen una estimación de cuanto tardarán en cumplimentar los 15 ciclos? Haremos formación en subastas que nos sirva a titulo personal? Como se decide a donde donar la parte correspondiente?
Como ya ves son muchísimas preguntas; lo siento ;(
No hay problema Onán. 🙂 Paso a contestarte pregunta a pregunta:
– ¿La trataremos también en el foro?
Por supuesto, en la sección de Inversiones del Campus expondremos esta inversión con todos los detalles.
– ¿Los tickets serán como dices en el webinar; 5 de 10.000 y 50 de 3.000?
Sí, y una persona podrá invertir 3.000, 4,000 o 5.000 €, si lo desea (múltiplos de 1.000 €). Pero la inversión mínima para esta inversión serán 3.000 €,
– Se que en el dossier informan que los ciclos no tienen porque coincidir con el año natural, pero, tienen una estimación de cuanto tardarán en cumplimentar los 15 ciclos?
José Martínez, que es el gestor de esta iniciativa, no quiere mojarse en eso pero lo habitual es que un ciclo dure entre 8 y 24 meses, pudiendo durar más o menos.
Como habrás visto hay ciclos en que la rentabilidad exigida es alta (60%) y ciclos en que es baja (12%), por eso también habrá ciclos más largos y ciclos más pequeños, no siendo uniformes.
– ¿Haremos formación en subastas que nos sirva a titulo personal?
Sin duda el hecho de poder invertir en este proyecto de José Martínez comportará un interesante aprendizaje para los socios del Club del Inversor. Y esa es una de las motivaciones, a parte de la económica y social del proyecto.
– ¿Como se decide a donde donar la parte correspondiente?
Lo decidirán los socios de la inversión, como todas las decisiones que atañen a la empresa.
LA CONSTITUCIÓN DE LA S.L. , LA GESTORÍA Y LA GESTIÓN DE LOS INMUEBLES ESTÁN INCLUIDOS EN EL PRIMER CICLO JUNTO CON LAS GANACIAS?
CÓMO SE DESGLOSA?
EL 20% SOBRE EL ÉXITO DE LA OPERACIÓN DEL GESTOR PARA QUE NO PAREZCA UN SISTEMA PIRAMIDAL AL USO, PQ NO COBRA DESPUÉS DE QUE LOS PARTICIPANTES RECUPEREN, POR LO MENOS LA INVERSIÓN?
VA A COBRAR ANTES CON MI DINERO UN GESTOR CUANDO NO ME HAN DEVUELTO NI LOS DIVIDENDOS?
LA FILOSOFÍA NO ERA PÁGATE A TÍ PRIMERO?
PARA ARRANCAR CON 200M HAY QUE GASTAR PRIMERO EN LA S.L. CON LO QUE LA CADENA SE ROMPE YA AL PPIO.
QUISIERA MÁS INFORMACIÓN.
Hola Samuel!
Paso a responder a tus preguntas una por una:
– LA CONSTITUCIÓN DE LA S.L. , LA GESTORÍA Y LA GESTIÓN DE LOS INMUEBLES ESTÁN INCLUIDOS EN EL PRIMER CICLO JUNTO CON LAS GANACIAS?
El objetivo marcado en cada ciclo es el beneficio que queremos obtener después de descontarle los gastos necesarios para realizar esa actividad. Como toda empresa, para operar tiene unos costes. El primer de ellos, como bien apuntas, es la constitución de la sociedad o la gestoría mensual. Evidentemente todos los costes de la actividad se descontarán de los ingresos y esto conformará el beneficio. Esos beneficios (una vez quitados los costes) son los que se han marcado como objetivo para cada ciclo.
– EL 20% SOBRE EL ÉXITO DE LA OPERACIÓN DEL GESTOR PARA QUE NO PAREZCA UN SISTEMA PIRAMIDAL AL USO, PQ NO COBRA DESPUÉS DE QUE LOS PARTICIPANTES RECUPEREN, POR LO MENOS LA INVERSIÓN?
Comprar y vender inmuebles en una subasta poco (por no decir nada) tiene que ver con un sistema piramidal, Samuel.
El 20% que cobra el gestor es por el trabajo que realiza gestionando el dinero de todos y es su única remuneración (no tiene un sueldo) y como puedes ver es 100% a variable.
– VA A COBRAR ANTES CON MI DINERO UN GESTOR CUANDO NO ME HAN DEVUELTO NI LOS DIVIDENDOS? LA FILOSOFÍA NO ERA PÁGATE A TÍ PRIMERO?
No, al mismo tiempo que cobres el dividendo cobrará el gestor, cuando se termine cada ciclo. No cobrará antes que tú.
– PARA ARRANCAR CON 200M HAY QUE GASTAR PRIMERO EN LA S.L. CON LO QUE LA CADENA SE ROMPE YA AL PPIO.
Samuel, invertir 200.000 € sin gastar un solo euro en abogados para que redacten contratos y en constituir una sociedad limitada donde esté claro que tú eres el propietario de ese dinero es una auténtica locura. Si lo ves una pérdida de dinero prueba de darle dinero a alguien sin tener contratos, acciones o participaciones que avalen tu participación.
Las inversiones que realizamos siempre cumplen con todas las leyes para tranquilidad de los socios e inversores y, para eso, hay que montar una sociedad limitada y gastar algo de dinero en abogados.
(Y, de verdad, Samuel, no intentes hacerlo de otra forma por «ahorrarte unos euros»)
– QUISIERA MÁS INFORMACIÓN.
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ejemplo, yo pongo 3.000€ En los dos primeros ciclos se reinvierte, en el tercero (seguir haciendo la simulación hasta el 15 ciclo y diciendo si en los ciclos siguientes se cobran dividendos y cuantos.) vamos para saber como es el camino del dinero.
Gracias.
Hola José, tienes el detalle de lo que se reparte (dividendos), lo que se reinvierte y lo que se dona (caridad) en el cuadro de la presentación. Allí podrás ver claramente la respuesta a tu pregunta.
Si tienes más dudas, pregunta José. 🙂
Buenas tardes Pau, me interesa la propuesta para un tiquet de 3000€, mis dudas son:
1. en caso de necesidad se puede sacar la aportación? cuando se puede sacar ? se puede vender la participación a otra persona interesada para poder recuperar la aportación?
2. Que responsabilidades tienes como inversor al comprar un tiquet de 3000€ al ser una SL?
3. Las subastas serán solo de inmuebles o también de otro tipo como coches, etc.?
4. Habéis previsto los riesgos de que haya ocupas, o que haya presiones por parte de la PAH? supongo que dependera de cada inversión en concreto.
gracias por la paciencia y saludos
Hola Sergi!
Paso a responderte:
1. en caso de necesidad se puede sacar la aportación? cuando se puede sacar ? se puede vender la participación a otra persona interesada para poder recuperar la aportación?
Evidentemente esto no es la bolsa y cualquier inversión en una empresa no cotizada, como es el caso, es ilíquida, es decir, que no es inmediata la venta y en algunos casos puede tardar meses o incluso años.
La manera para recuperar la inversión es venderle a otro inversor tu participación.
No se puede generalizar pero es verdad que hay cierto «mercado secundario» para comprar y vender este tipo de participaciones en el Club del Inversor.
2. Que responsabilidades tienes como inversor al comprar un tiquet de 3000€ al ser una SL?
Tu responsabilidad está limitada al capital aportado., es decir, puedes perder todo el capital que has invertido, pero no puedes perder más dinero.
3. Las subastas serán solo de inmuebles o también de otro tipo como coches, etc.?
La especialidad del gestor, José Martínez, es de inmuebles, por eso se trabajará en este campo.
4. Habéis previsto los riesgos de que haya ocupas, o que haya presiones por parte de la PAH? supongo que dependera de cada inversión en concreto.
Estas situaciones son parte del negocio inmobiliario y están contempladas.
En contestación a la pregunta de la PAH, he de decir que tenemos nuestras herramientas legales para evitar al máximo este tipo de situaciones. Aparte de esto, en nuestra amplia experiencia, hemos comprobado que nuestro mejor arma es el analisis previo de la situación posesoria y la posible salida del ocupante de manera pacífica y rápida.
Un saludo.
Buenos días,
Estamos hablando de unos rendimientos muy altos y para acotar un poco y que no nos pase con el fondo de Terrassa que si no hay movimiento no pasa nada., propondría:
Cuantificar temporalmente ciclos:
– Soy conocedor de que es muy difícil pero si lo estimamos, nos parecen coherentes, y se cumplen esos tiempos se podría gratificar o “penalizar” al gestor. En la reunión por internet y arriba en las preguntas se habló de que cada ciclo a lo mejor pudiera durar 24 meses (con posibilidad de acortarlo). Si nos ponemos en el peor de los casos (que siempre hay que contemplarlo) 24 meses x 15 ciclos= 30 años. ¡Algunos el ciclo 15 ni lo llegarán a ver!.
Otras dudas que tengo son:
1. Primeros ciclos.
a) Entiendo que con los primeros ciclos costará más arrancar porque hay menos capital. Pongamos al caso que con los 200.000 euros se compran 3 o 4 pisos inicialmente y que de esos hay que reformar los 3 o los 4 para venderlos.
– ¿El gestor o nosotros estamos “capacitados” para llevar 3-4 reformas a la vez de forma eficiente en tiempo y a lo mejor en diferentes lugares? (con capacitados me refiero a que si: se conoce a personal que se encargue de las reformas, de controlar que todo vaya bien y en TIEMPO…).
b) ¿Se ha pensado hacer menos de 15 ciclos para que se pueda hacer liquida la inversión antes?
2. Compra/Venta:
a).¿La compra de los inmuebles serían en las principales ciudades: Madrid, Barcelona… donde “siempre tendríamos un activo asegurado” o donde surja?.
b).¿Qué canales de ventas manejamos para dar salida a los pisos?.
Muchas gracias.
Hola Samuel,
Te contesto entre lineas.
Buenos días,
Estamos hablando de unos rendimientos muy altos y para acotar un poco y que no nos pase con el fondo de Terrassa que si no hay movimiento no pasa nada., propondría:
Cuantificar temporalmente ciclos:
– Soy conocedor de que es muy difícil pero si lo estimamos, nos parecen coherentes, y se cumplen esos tiempos se podría gratificar o “penalizar” al gestor. En la reunión por internet y arriba en las preguntas se habló de que cada ciclo a lo mejor pudiera durar 24 meses (con posibilidad de acortarlo). Si nos ponemos en el peor de los casos (que siempre hay que contemplarlo) 24 meses x 15 ciclos= 30 años. ¡Algunos el ciclo 15 ni lo llegarán a ver!.
Respecto a los ciclos: Se desarrollan para que tengan un resultado a largo plazo. De hecho aunque se tardara 30 años en llegar al ciclo 15 la rentabilidad anual obtenida sobre la inversión sería nada más y nada menos que un 300% anual. En cualquier caso los 24 meses están para evitar en todo caso que este modelo de inversión se vuelve indefinido. De tal forma que se ha estipulado que si pasan 24 meses y no hemos pasado de un ciclo a otro se entenderá por cancelada la inversión y se retirará por los partícipes el capital que en ese momento mantengan. las rentabilidades aunque pudiera parecer exorbitado no lo son tanto se consideras que es una rentabilidad de un 60 por ciento puede obtenerse también mediante 6 operaciones a un 10% cada una, y si es con apalancamiento el resultado se podría ver obviamente mucho antes.
Otras dudas que tengo son:
1. Primeros ciclos.
a) Entiendo que con los primeros ciclos costará más arrancar porque hay menos capital. Pongamos al caso que con los 200.000 euros se compran 3 o 4 pisos inicialmente y que de esos hay que reformar los 3 o los 4 para venderlos.
– ¿El gestor o nosotros estamos “capacitados” para llevar 3-4 reformas a la vez de forma eficiente en tiempo y a lo mejor en diferentes lugares? (con capacitados me refiero a que si: se conoce a personal que se encargue de las reformas, de controlar que todo vaya bien y en TIEMPO…).
El gestor controla los resultados de cada operación pero en modo alguno tiene porqué dirigir y llevar el control directo de las mismas. De hecho eso corresponde directamente a la persona que nos presenta cada operación, esto es; el agente que tenemos en cada provincia.
b) ¿Se ha pensado hacer menos de 15 ciclos para que se pueda hacer liquida la inversión antes?
No. los 15 ciclos como ya has podido comprobar no dependen de meses ni de años ni de número de operaciones solamente de rentabilidades, de forma incluso con una sola operación podríamos llegar a saltar dos o más ciclos de golpe. el propósito de reinvertir el capital y distribuir dividendos en cada ciclo responde al propósito marcado de multiplicar por diez la inversión realizada.
2. Compra/Venta:
a).¿La compra de los inmuebles serían en las principales ciudades: Madrid, Barcelona… donde “siempre tendríamos un activo asegurado” o donde surja?.
Inicialmente en Madrid, a menos que aparezca alguna operación muy clara en cualquier otra ubicación
b).¿Qué canales de ventas manejamos para dar salida a los pisos?.
Acuerdos con agentes inmobiliarios en la zona en la que se ubique el inmueble siempre y cuando trabajen en formato de «exclusividad compartida» con otras agencias inmobiliarias y estén suscritas a sistemas MLS para colocación del producto en otras redes. Ellos son quienes mejor conocen el mercado en cada ubicación. No obstante lo anterior, la gestión de venta particular mediante también se realizará por cuenta del propio agente.
Muchas gracias.
Buenas noches,
A parte de los costes administrativos a la hora de invertir o desinvertir, ¿hay algún gasto adicional o recurrente por participar en esta inversión como por ejemplo gastos mensuales de mantenimiento de la sociedad o algo similar?
gracias
Sin duda, todas las sociedades tienen gastos de administración, pero estos gastos están ya descontados de la rentabilidad. Es decir, que la rentabilidad que se contempla en los ciclos es una vez descontados todos los gastos necesarios para el funcionamiento de la sociedad.
Deseo invertir en este proyecto. 3.000 € que pasos debo dar. Muchas Gracias.
Hola Marcelo! Para poder invertir en este proyecto debes ser miembro de nuestro Club. Puedes inscribirte aquí: http://www.clubdelinversor.es/inscripcion
Buenos días,
he escrito sobre esto en otra entrada del blog pero para todos los interesados en las subastas os recomiendo ENORMEMENTE primero leeros el blog de Tristan el subastero en rankia http://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/ y http://subastanomics.com/blog/
Cuanta más información mejor. Hay cierta información sobre subastafacil (el que gestionará vuestra inversión) que os parecerá curiosa.
Gracias Toni por compartirlo. Revisaremos esta información 🙂
Hola a todos, ¿como llevais esta inversión, ¿ya la habies comenzado?
Hola Raul!
Toda la información sobre esta inversión está en la Zona Privada, reservada a los socios: http://www.clubdelinversor.es/inscripcion